Zakup nieruchomości to ważna decyzja, która wiąże się z wieloma formalnościami. Jednym z pierwszych kroków na drodze do finalizacji transakcji jest podpisanie umowy przedwstępnej. Choć nie jest to umowa, która kończy transakcję, pełni kluczową rolę w zapewnieniu obu stronom bezpieczeństwa i określeniu zasad współpracy przed zawarciem umowy właściwej. W tym artykule przedstawiamy, co powinna zawierać umowa przedwstępna oraz jak się odpowiednio zabezpieczyć przy jej podpisywaniu.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to dokument, który stanowi zapowiedź zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy, która faktycznie finalizuje transakcję – w przypadku zakupu nieruchomości jest to umowa sprzedaży. Umowa przedwstępna jest swoistym zobowiązaniem, w którym obie strony deklarują, że w przyszłości dojdzie do zawarcia umowy właściwej na określonych warunkach.
Przykładowo, kupujący podpisuje umowę przedwstępną z właścicielem mieszkania lub domu, zobowiązując się do zakupu nieruchomości, a sprzedający do jej sprzedaży w określonym czasie i za ustaloną cenę. Umowa przedwstępna ma na celu przygotowanie gruntów pod finalną transakcję i ochronę obu stron.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
1. Strony umowy
W umowie należy wyraźnie wskazać dane obu stron – kupującego i sprzedającego. Należy podać pełne dane osobowe, adresy zamieszkania, numery PESEL lub NIP, a także numer dowodu osobistego. Jeśli strony są reprezentowane przez pełnomocników, należy dołączyć informacje na ich temat.
2. Opis nieruchomości
Umowa powinna zawierać szczegółowy opis nieruchomości, która jest przedmiotem transakcji. Warto uwzględnić:
-
Dokładny adres,
-
Numer księgi wieczystej,
-
Powierzchnię nieruchomości,
-
Rodzaj nieruchomości (np. mieszkanie, dom),
-
Numer działki i ewentualne inne identyfikatory.
3. Cena nieruchomości
Jednym z najistotniejszych elementów umowy przedwstępnej jest ustalenie ceny nieruchomości oraz warunków jej zapłaty. Warto dokładnie określić, jaką kwotę kupujący zapłaci za nieruchomość i w jakiej formie (np. gotówką, przelewem). W przypadku kredytu hipotecznego, należy uwzględnić również to, że kwota kredytu będzie częścią całkowitej ceny.
4. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
W umowie przedwstępnej należy ustalić, do kiedy strony zobowiązują się podpisać właściwą umowę sprzedaży. Termin ten powinien być realistyczny i uwzględniać czas na formalności, np. uzyskanie kredytu hipotecznego, złożenie dokumentów, czy przygotowanie notarialne umowy. Najczęściej termin ten wynosi od kilku tygodni do kilku miesięcy.
5. Wysokość zadatku lub zaliczki
Zadatek lub zaliczka to forma zabezpieczenia dla obu stron. Zadatek jest częściej spotykany, ponieważ w razie rezygnacji jednej ze stron z transakcji, druga strona może zatrzymać zadatek lub zażądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast jest częściej traktowana jako część ceny i nie wiąże się z takimi sankcjami.
6. Warunki rozwiązania umowy
Warto określić, w jakich sytuacjach umowa przedwstępna może zostać rozwiązana. Na przykład, jeśli kupujący nie dostanie kredytu hipotecznego, może być to powód do rozwiązania umowy, o ile wcześniej strony ustaliły odpowiednie klauzule. Ważne jest także wskazanie, jakie będą konsekwencje niewywiązania się z umowy przez którąkolwiek ze stron.
Jak się zabezpieczyć przy podpisywaniu umowy przedwstępnej?
Umowa przedwstępna stanowi pewną formę zabezpieczenia, ale równie ważne jest, aby zabezpieczyć swoje interesy w sposób odpowiedni. Oto kilka sposobów, jak to zrobić:
- Wymagaj zapisu o zadatku
Jak już wspomniano, zadatek jest korzystnym środkiem zabezpieczenia dla obu stron. Jeśli to kupujący zdecyduje się na rezygnację z transakcji, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Z kolei w przypadku, gdy to sprzedający nie dotrzyma warunków umowy, jest zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Ustal wysokość zadatku tak, by stanowił odpowiednią formę zabezpieczenia.
- Zapisz dokładnie wszystkie warunki
Precyzyjne zapisanie warunków zawarcia umowy sprzedaży, w tym terminu, ceny i sposobu płatności, jest kluczowe. Dzięki temu unikniesz późniejszych nieporozumień, które mogą prowadzić do problemów w finalizacji transakcji. Pamiętaj również o zapisach dotyczących kredytu hipotecznego, jeśli zamierzasz go zaciągnąć.
- Sporządź umowę w formie pisemnej z podpisami notarialnymi
Choć umowa przedwstępna nie musi być podpisana notarialnie, warto, by umowa była sporządzona na piśmie. Może to pomóc w dochodzeniu swoich praw w przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się ze zobowiązań. Jeśli zależy Ci na dodatkowej ochronie, warto także poprosić o potwierdzenie podpisów u notariusza.
- Zabezpiecz termin zawarcia umowy
W umowie przedwstępnej warto także dopisać karę umowną, która będzie obowiązywać w przypadku opóźnienia ze strony jednej ze stron. Może to być na przykład określona kwota, którą druga strona musi zapłacić za każdy dzień opóźnienia.
-
Dokumentacja dotycząca nieruchomości
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, upewnij się, że nieruchomość nie ma żadnych ukrytych obciążeń prawnych, takich jak hipoteki, zadłużenia czy sprawy spadkowe. Sprawdź, czy wszystkie dokumenty są w porządku (np. wypis z księgi wieczystej), aby uniknąć problemów w przyszłości.
Umowa przedwstępna to ważny etap w procesie zakupu nieruchomości, który daje poczucie bezpieczeństwa obu stronom. Przed jej podpisaniem warto dokładnie przemyśleć, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć, aby w razie nieporozumień móc skutecznie dochodzić swoich praw. Zadatek, dokładne określenie warunków umowy i zabezpieczenie terminów to podstawowe elementy, które powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej.
Pamiętaj, że dobrze sporządzona umowa przedwstępna nie tylko chroni Twoje interesy, ale również przyspiesza cały proces zakupu nieruchomości. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, warto skorzystać z pomocy prawnika lub notariusza, który pomoże Ci przygotować umowę zgodnie z obowiązującymi przepisami.
